Invertir en el sector inmobiliario en México no consiste solo en comprar una casa al sol.
Para muchos inversores, la verdadera pregunta es la siguiente:
¿Es posible obtener una buena rentabilidad por alquiler en México?
La respuesta es sí.
Pero, como ocurre en todas partes del mundo, no hay garantía de rentabilidad.
La rentabilidad depende principalmente de:
- de la ciudad seleccionada;
- en el barrio;
- el tipo de inmueble;
- de tu estrategia de alquiler;
- tus habilidades de gestión.
Y tras varios años observando el mercado mexicano, he llegado a comprender una cosa por encima de todo: en México no se compra una rentabilidad de la inversión, sino una ubicación.
¿Por qué resulta México tan atractivo para los inversores?
El país se beneficia de varios factores favorables:
- una población de más de 130 millones;
- una industria turística internacional muy desarrollada;
- una numerosa comunidad de expatriados;
- el auge del teletrabajo;
- una creciente demanda de vivienda en determinadas ciudades.
Estos factores influyen en diversos mercados de alquiler:
- alquiler a largo plazo;
- alquiler amueblado;
- alquiler a medio plazo;
- alquiler vacacional.
Esta diversidad es probablemente uno de los mayores activos de México.
Los diferentes tipos de contratos de arrendamiento
Arrendamiento a largo plazo
Consiste en alquilar viviendas a residentes permanentes:
- familias;
- empleados;
- expatriados;
- estudiantes.
Sus ventajas:
- unos ingresos más predecibles;
- menos trabajo administrativo;
- menor rotación de inquilinos;
- costes operativos reducidos.
Es especialmente adecuado para los inversores que buscan estabilidad.
Alquileres amueblados
En concreto, atrae a:
- nómadas digitales;
- trabajadores internacionales;
- las personas que están cambiando de trabajo;
- algunos jubilados.
Este segmento ha crecido de forma significativa en los últimos años.
Alquileres vacacionales
Se refiere principalmente a:
- turistas;
- viajeros de corta estancia;
- determinados segmentos de clientes de gama alta.
Puede generar unos ingresos considerables, pero por lo general requiere:
- más gestión;
- seguimiento periódico;
- una tasa de ocupación más variable.
¿Qué ciudades ofrecen las mejores oportunidades?
Cada ciudad tiene sus propias características únicas.
Playa del Carmen
Playa del Carmen es uno de los mercados más codiciados para:
- alquileres vacacionales;
- teletrabajadores;
- segundas residencias;
- clientes internacionales.
El turismo es uno de los principales motores de la demanda.
Por otro lado, la competencia también es importante.
Mérida
Mérida atrae a:
- jubilados;
- familias;
- expatriados;
- trabajadores a distancia.
El mercado se centra más en las viviendas principales y en los alquileres a largo plazo.
En general, se considera que es más estable y menos dependiente del turismo.
Ciudad de México
Es probable que la Ciudad de México cuente con el mercado de alquiler más amplio del país.
La solicitud procede de:
- estudiantes;
- los trabajadores jóvenes;
- directivos;
- expatriados;
- empresas internacionales.
La capital ofrece muchas oportunidades, siempre y cuando elijas el barrio adecuado.
Puerto Vallarta
Puerto Vallarta cuenta con:
- una amplia clientela extranjera;
- un turismo internacional considerable;
- una comunidad de expatriados que viven allí todo el año.
El mercado del alquiler en esa zona es especialmente dinámico.
¿Qué tipo de inmuebles tienen mayor demanda?
En términos generales, las viviendas que se alquilan con mayor facilidad son:
- apartamentos modernos;
- apartamentos amueblados;
- inmuebles en ubicaciones privilegiadas;
- instalaciones de alojamiento seguras;
- Viviendas cerca de los servicios.
El mito de la casa grande y apartada con piscina resulta atractivo.
Sin embargo, en muchos mercados, un piso bien situado suele ofrecer una mayor rentabilidad por alquiler.
¿Qué factores influyen en la rentabilidad?
La rentabilidad no depende únicamente del precio de compra.
También depende de:
- la tasa de ocupación;
- gastos;
- fiscalidad;
- comisiones de gestión;
- de la entrevista;
- la demanda local.
Dos pisos idénticos pueden dar lugar a resultados totalmente diferentes simplemente por el hecho de estar situados en barrios distintos.
Una vez más, la ubicación es el factor más importante.
Las ventajas de invertir en México
Hay varios factores que hacen que este mercado resulte especialmente atractivo.
Una amplia variedad de mercados
Cada inversor puede encontrar una estrategia que se adapte a sus necesidades:
- inversión en turismo;
- alquiler a largo plazo;
- mercado de los expatriados;
- alojamiento para estudiantes.
Fuerte demanda en determinadas ciudades
Varias regiones siguen atrayendo a nuevos residentes cada año.
Presupuestos que, en ocasiones, resultan asequibles
Algunas ciudades siguen ofreciendo un buen equilibrio entre el precio de compra y el potencial de alquiler.
Riesgos que debes tener en cuenta
Ninguna inversión inmobiliaria es totalmente pasiva.
Antes de invertir, es importante tener en cuenta lo siguiente:
Gestión remota
Ser propietario de una vivienda situada a varios miles de kilómetros de distancia requiere una planificación adecuada.
Estacionalidad
Los mercados turísticos experimentan a veces fluctuaciones importantes en el número de visitantes.
Competición
En algunas ciudades se ha producido un fuerte aumento de la oferta inmobiliaria.
Gastos de explotación
Pueden reducir considerablemente la rentabilidad real.
Es fundamental realizar un estudio exhaustivo antes de realizar cualquier compra.
¿Deberíamos dar prioridad a la rentabilidad o al potencial de revalorización?
A menudo, ese es el verdadero dilema.
Algunos inversores buscan:
- ingresos inmediatos;
- rentabilidad estable;
- una gestión más sencilla.
Otros prefieren:
- la tasación del inmueble;
- el potencial de desarrollo de determinadas ciudades;
- una estrategia de gestión patrimonial a largo plazo.
Ambos enfoques pueden ser válidos.
La clave está en saber qué es lo que realmente buscas.
Entonces, ¿es atractiva la rentabilidad del alquiler en México?
Sí.
México ofrece numerosas oportunidades para invertir en el sector del alquiler.
Pero el éxito rara vez depende de una promesa de rentabilidad que figure en un folleto comercial.
Se basa más bien en unos cuantos principios sencillos:
- elige la ciudad adecuada;
- comprender la demanda local;
- elige el barrio adecuado;
- prever todos los costes;
- adoptar una perspectiva a largo plazo.
Porque en México, el mercado inmobiliario de alquiler no es una fórmula mágica.
Por encima de todo, es una inversión que recompensa a quienes se toman el tiempo necesario para comprender el mercado.
Y es precisamente esta diversidad de mercados, ciudades y estrategias lo que sigue atrayendo a tantos inversores extranjeros año tras año.
